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从人口学逻辑看越南房地产走势

2023-06-30 06:42:13 证券时报网

根据国际经验,人口红利周期最多维持40年,当老龄化到来时,也就意味着人口拐点出现,红利周期彻底结束。在这个周期内,包括房地产市场在内的整个投资市场,一般都是趋于繁荣的。


(资料图片)

受全球经济波动的影响,越南房地产危机正持续发酵。越南建设部数据显示,今年一季度越南房地产领域新成立企业数量940家,同比减少63.2%;停业企业达到1816家,同比增60.7%;解体企业341家,同比增30.2%。该国一季度超过1800家建筑商受到冲击,有340家房地产企业已宣布破产。

就当下的越南房地产市场而言,可谓一片哀鸿。这也极大地打击了投资者对越南房地产市场的预期。但个人认为,越南房地产市场短期危机不可避免,但长期而言仍可做乐观预期。

著名管理学家彼得·德鲁克一直将人口结构的变化,作为观察社会发展变化的重要视角。另一位美国经济学者道格拉斯·诺斯也十分重视人口规模和人口结构的变化,对经济发展的重要影响。这在房地产市场表现得尤其明显。

不难想象,一个22岁的大学毕业生、一个46岁的中年大叔和一个75岁的老年人,他们的行为模式肯定不一样,差异极大。设想一下,在大学刚毕业时,能赚多少钱,又能花多少钱?关注点是什么?当迈入中年,事业也开始走向巅峰时,作为一个成熟大叔,买下一生中最大一处房地产,并在之后几年内不断购置家具时,收入和支出情况如何?关注点又是什么呢?当75岁了,还会向银行分期付款买汽车吗?还会按揭买房子吗?

所以,无论是基于投资者立场还是基于消费者立场,人都不是一个恒久不变的常量。从这点可见,生命周期严重影响着不同年龄段人士的关注焦点。更值得注意的是,对那些年龄相近的人,无论是消费行为还是投资行为,往往都具有很强的同质性,至少是相较于其他年龄段的人而言。由此可知,清楚无误的世代性出生浪潮,可以赋予人们的消费和投资行为非常强大的周期性力量。

由此可见,包括股市、房市、债市等在内的投资市场,尤其是房市与人口结构之间,有着密切关系。如果一国或一个地区,在某个时段内,人数最多的那代人都是中青年人,且觉得需要增加储蓄时,他们对储蓄工具(如股票或房子)的竞相需求,不仅包括刚性的消费投资需求,还包括刚性的投资或投机需求,就必然旺盛,如此自然就会抬高他们所针对的储蓄工具(如股票或房子)的价格。反之,一国或一个地区,在某个时段内,当人数最多的那代人都是老年人口时,包括房地产市场和股票市场在内的投资市场,一定会陷入低迷。

也就是说,通过对人口结构的分析,可以判断包括房地产市场在内的投资市场的大趋势:房屋需求与人口红利呈现高度的正相关关系。人口红利阶段是指一国处于劳动年龄阶段的人口,等于或大于总人口60%的时间跨度范围。根据国际经验,人口红利周期最多维持40年,当老龄化到来时,也就意味着人口拐点出现,红利周期彻底结束。在这个周期内,包括房地产市场在内的整个投资市场,一般都是趋于繁荣的。

根据越南商务部资料数据显示,截至2020年底,越南全国人口9734万人,年增长率1.4%。其中,男性占49.8%,女性占50.2%。全国人口平均年龄为32岁,平均预期寿命为73.7岁。数据还显示,该国70%的人口都是劳动力人口,65岁以上的老年人口只占到了总人口的5.5%。有关数据还显示,越南自战争结束后的1976年至今,共经历过三个人口高峰期。

第一个出生高峰——恢复性增长期,发生于1976年至1987年之间。纵观历史我们可发现,战争之后普遍会出现生育高潮。由于大战之后,社会趋于平稳,人民生活水平开始提高,各项秩序恢复,会极大地提高人民地生育欲望。比如二战后美国出现了婴儿潮,从1946年到1964年短短的18年间,婴儿出生人数达到了7600多万人。越南在战后同样出现了这种情况,于1976年开始到1987年止,出现了第一波生育高峰。该期间内,1976-1979年年均人口出生数为140万人,1980-1984年年均人口出生数上升至150万人,1985-1987年年均人口出生数再上升至168万人。受益于此,越南人口猛增。越南统一时,全国人口只有5000多万人,到1988年时,越南总人口数达到6403.8万人,该时期人口增长了近1400万人。

第二个出生高峰发生于1988年至1994年间。1989年,越南全国的经济总量只有63亿美元,但人口总数已经达到了6500多万人。越南全国多山地、丘陵和丛林,耕地面积本来就有限。长期的战争导致了农业产量大幅度下降,依靠当时的粮食产量,已经无力养活更多的人口。进口粮食需要大量的外汇,很明显,当时的越南并没有这样的实力。作为应对,1988年,越南推出了越南版的计划生育政策——家庭计划化政策。按照这一政策的要求,每个越南家庭,最多能够生育2孩。如果生育3孩,就会受到严厉的处罚。尤其是那些公职人员,如果触犯了政策,处罚力度非常大。但由于适龄人口基数大,从1989年到1994年间,越南的人口出生数不降反升至年均170万人。

其后越南年人口出口数确实开始下降,1995年到2004年间越南人口年出生数下降至135万人以下。2005年至今,随着家庭计划化政策的逐步松动,越南又迎接了它的第三个生育高峰期。2005-2009年间越南年均人口出生数为142万人,2010-2014年间该数值为151.7万人,2015-2019年间该数值为158万人,到2020年时更是突破160万人。

根据美国人口普查局的统计数据,每个人一生中一般会出现两次购房行为,首次置业大约出现于31岁至32岁前后,第二次置业一般在41岁至43岁左右。我们前面提到,越南第一个人口出生高峰是1976年至1987年,第二个高峰是1988年至1994年,第三个高峰是2005年至今。根据美国人口普查局的置业年龄表推算,第一个人口出生高峰期的人们,对应的第一个置业需求高峰应该落在2007年至2018年,与他们对应的二次置业高峰应该在2017年至2028年;第二个人口出生高峰对应的两次住房需求高峰分别是2020年至2025年、2029年至2035年。这也正是近年来,越南房地产市场突飞猛进的最主要原因。简而言之就是,以越南历史上最大的人口世代的消费和投资(包括投机)需求为主轴,在低利率和前所未有的自由借贷等因素配合下,结果便是前期越南历史上最大的房地产繁荣周期。

更为要紧的是,越南的第三个生育高峰期仍在持续。按照生命周期储蓄理论可预期的是,一旦经济周期调整到位,越南的房地产市场仍然可期。何况,目前越南的城镇化率只有38%而已。而国际经验是,75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。从历史数据看,几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说,每个经济体在其发展史上,在75%的城镇化率这个临界点到来之前,几乎都有一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。