从人口学逻辑看越南房地产走势
根据国际经验，人口红利周期最多维持40年，当老龄化到来时，也就意味着人口拐点出现，红利周期彻底结束。在这个周期内，包括房地产市场在内的整个投资市场，一般都是趋于繁荣的。
(资料图片)
受全球经济波动的影响，越南房地产危机正持续发酵。越南建设部数据显示，今年一季度越南房地产领域新成立企业数量940家，同比减少63.2%；停业企业达到1816家，同比增60.7%；解体企业341家，同比增30.2%。该国一季度超过1800家建筑商受到冲击，有340家房地产企业已宣布破产。
就当下的越南房地产市场而言，可谓一片哀鸿。这也极大地打击了投资者对越南房地产市场的预期。但个人认为，越南房地产市场短期危机不可避免，但长期而言仍可做乐观预期。
著名管理学家彼得·德鲁克一直将人口结构的变化，作为观察社会发展变化的重要视角。另一位美国经济学者道格拉斯·诺斯也十分重视人口规模和人口结构的变化，对经济发展的重要影响。这在房地产市场表现得尤其明显。
不难想象，一个22岁的大学毕业生、一个46岁的中年大叔和一个75岁的老年人，他们的行为模式肯定不一样，差异极大。设想一下，在大学刚毕业时，能赚多少钱，又能花多少钱？关注点是什么？当迈入中年，事业也开始走向巅峰时，作为一个成熟大叔，买下一生中最大一处房地产，并在之后几年内不断购置家具时，收入和支出情况如何？关注点又是什么呢？当75岁了，还会向银行分期付款买汽车吗？还会按揭买房子吗？
所以，无论是基于投资者立场还是基于消费者立场，人都不是一个恒久不变的常量。从这点可见，生命周期严重影响着不同年龄段人士的关注焦点。更值得注意的是，对那些年龄相近的人，无论是消费行为还是投资行为，往往都具有很强的同质性，至少是相较于其他年龄段的人而言。由此可知，清楚无误的世代性出生浪潮，可以赋予人们的消费和投资行为非常强大的周期性力量。
由此可见，包括股市、房市、债市等在内的投资市场，尤其是房市与人口结构之间，有着密切关系。如果一国或一个地区，在某个时段内，人数最多的那代人都是中青年人，且觉得需要增加储蓄时，他们对储蓄工具（如股票或房子）的竞相需求，不仅包括刚性的消费投资需求，还包括刚性的投资或投机需求，就必然旺盛，如此自然就会抬高他们所针对的储蓄工具（如股票或房子）的价格。反之，一国或一个地区，在某个时段内，当人数最多的那代人都是老年人口时，包括房地产市场和股票市场在内的投资市场，一定会陷入低迷。
也就是说，通过对人口结构的分析，可以判断包括房地产市场在内的投资市场的大趋势：房屋需求与人口红利呈现高度的正相关关系。人口红利阶段是指一国处于劳动年龄阶段的人口，等于或大于总人口60%的时间跨度范围。根据国际经验，人口红利周期最多维持40年，当老龄化到来时，也就意味着人口拐点出现，红利周期彻底结束。在这个周期内，包括房地产市场在内的整个投资市场，一般都是趋于繁荣的。
根据越南商务部资料数据显示，截至2020年底，越南全国人口9734万人，年增长率1.4%。其中，男性占49.8%，女性占50.2%。全国人口平均年龄为32岁，平均预期寿命为73.7岁。数据还显示，该国70%的人口都是劳动力人口，65岁以上的老年人口只占到了总人口的5.5%。有关数据还显示，越南自战争结束后的1976年至今，共经历过三个人口高峰期。
第一个出生高峰——恢复性增长期，发生于1976年至1987年之间。纵观历史我们可发现，战争之后普遍会出现生育高潮。由于大战之后，社会趋于平稳，人民生活水平开始提高，各项秩序恢复，会极大地提高人民地生育欲望。比如二战后美国出现了婴儿潮，从1946年到1964年短短的18年间，婴儿出生人数达到了7600多万人。越南在战后同样出现了这种情况，于1976年开始到1987年止，出现了第一波生育高峰。该期间内，1976-1979年年均人口出生数为140万人，1980-1984年年均人口出生数上升至150万人，1985-1987年年均人口出生数再上升至168万人。受益于此，越南人口猛增。越南统一时，全国人口只有5000多万人，到1988年时，越南总人口数达到6403.8万人，该时期人口增长了近1400万人。
第二个出生高峰发生于1988年至1994年间。1989年，越南全国的经济总量只有63亿美元，但人口总数已经达到了6500多万人。越南全国多山地、丘陵和丛林，耕地面积本来就有限。长期的战争导致了农业产量大幅度下降，依靠当时的粮食产量，已经无力养活更多的人口。进口粮食需要大量的外汇，很明显，当时的越南并没有这样的实力。作为应对，1988年，越南推出了越南版的计划生育政策——家庭计划化政策。按照这一政策的要求，每个越南家庭，最多能够生育2孩。如果生育3孩，就会受到严厉的处罚。尤其是那些公职人员，如果触犯了政策，处罚力度非常大。但由于适龄人口基数大，从1989年到1994年间，越南的人口出生数不降反升至年均170万人。
其后越南年人口出口数确实开始下降，1995年到2004年间越南人口年出生数下降至135万人以下。2005年至今，随着家庭计划化政策的逐步松动，越南又迎接了它的第三个生育高峰期。2005-2009年间越南年均人口出生数为142万人，2010-2014年间该数值为151.7万人，2015-2019年间该数值为158万人，到2020年时更是突破160万人。
根据美国人口普查局的统计数据，每个人一生中一般会出现两次购房行为，首次置业大约出现于31岁至32岁前后，第二次置业一般在41岁至43岁左右。我们前面提到，越南第一个人口出生高峰是1976年至1987年，第二个高峰是1988年至1994年，第三个高峰是2005年至今。根据美国人口普查局的置业年龄表推算，第一个人口出生高峰期的人们，对应的第一个置业需求高峰应该落在2007年至2018年，与他们对应的二次置业高峰应该在2017年至2028年；第二个人口出生高峰对应的两次住房需求高峰分别是2020年至2025年、2029年至2035年。这也正是近年来，越南房地产市场突飞猛进的最主要原因。简而言之就是，以越南历史上最大的人口世代的消费和投资（包括投机）需求为主轴，在低利率和前所未有的自由借贷等因素配合下，结果便是前期越南历史上最大的房地产繁荣周期。
更为要紧的是，越南的第三个生育高峰期仍在持续。按照生命周期储蓄理论可预期的是，一旦经济周期调整到位，越南的房地产市场仍然可期。何况，目前越南的城镇化率只有38%而已。而国际经验是，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。从历史数据看，几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说，每个经济体在其发展史上，在75%的城镇化率这个临界点到来之前，几乎都有一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。
